Bygglov och anmälan

Regler för byggåtgärder

För att se till byggherrens, kommunens och grannarnas behov finns vissa bestämmelser för hur och var det är tillåtet att bygga och använda mark. Varje kommun har i sina detaljplaner eller områdesbestämmelser fastställt hur marken får användas. Det är därför viktigt att i ett tidigt skede kontakta stadsarkitekten eller bygglovsavdelningen avseende förhållandena och hur ditt ärende ska hanteras. Det första man måste klara ut när man ska bygga, eller riva, är:

• Gäller det ett småhus avsett för permanent boende eller ett fritidshus?
• Är det utanför eller inom samlad bebyggelse?
• Är det utanför eller inom detaljplan?
• Vad föreskriver de regler som kommunen har tagit in i detaljplanen eller områdesbestämmelserna?
• Gäller några andra bestämmelser eller hänsynsregler?

Längs stränder och vattendrag, nära vägar, kraftledningar och fornlämningar kan särskilda restriktioner gälla.

När krävs bygglov?

Bygglov krävs i allmänhet för att:

• uppföra en ny byggnad eller anläggning
• bygga till eller påverka det yttre utseendet på en byggnad eller annan anläggning
• ändra användningen av en byggnad, till exempel från bostad till kontor, ladugård till verkstad, etcetera
• ändra en byggnad på ett sådant sätt att det inreds någon ytterligare bostad eller lokal för handel, hantverk eller industri.

Till anläggningar räknas exempelvis murar, plank och upplag. Med upplag menas permanent uppläggning av material eller till exempel båtar. Däremot krävs inte bygglov för en enstaka båt eller husvagn som ställs upp på en tomt under vintersäsongen.

Tänk på att en rad bygglovsbefriade åtgärder finns. Det finns i regel en bygglovsbefriad pott med yta för att bygga flera komplementbyggnader inom en fastighet samt för att göra tillbyggnader. Fasadändringar är på en- och tvåbostadshus också ofta bygglovsbefriade.

En eller flera komplementbyggnader får normalt byggas utan bygglov, men inte placeras närmare tomtgränsen än 4,5 m utan berörda grannars skriftliga medgivande.

Lovplikten i detaljplan

Inom detaljplan krävs i allmänhet bygglov även för att:

• måla om en byggnad i en annan kulör, byta fasad- eller takmaterial och göra andra ändringar som avsevärt påverkar utseendet
• sätta upp eller väsentligt ändra skyltar eller ljusanordningar
• uppföra, bygga till eller ändra ekonomibyggnader för jordbruk, skogsbruk etcetera
• riva byggnader helt eller delvis (rivningslov)
• avsevärt ändra en tomts höjdläge (marklov). Lovplikt gäller om höjdläget ändras mer än 0,5 m genom schaktning eller markuppfyllnad.

Bygglov behövs inte alltid

Följande åtgärder får i regel göras utan bygglov:

• Fasadändringar på en- och tvåbostadshus för exempelvis nya fönster, takfönster och solceller. Anmälan kan krävas för vissa tekniska aspekter avseende bärverk eller brandskydd. Man får även måla om i en annan kulör om byggnadens karaktär inte ändras väsentligt. Detta under förutsättning att inget annat föreskrivs i detaljplanen. Det kan förekomma särskilda föreskrifter vid höga kulturhistoriska värden.med mur eller plank anordna skyddad uteplats i anslutning till bostadshuset, om muren eller planket inte är högre än 1,8 m och inte sträcker sig mer än 3,6 m ut från bostadshuset.
• Anordna en altan med en höjd på maximalt 1,8 m ovan mark inom 3,6 m avstånd från huvudbyggnaden. Utanför får höjden vara maximalt 1,2 m.
• Med mur eller plank anordna skyddad uteplats i anslutning till bostadshuset, om muren eller planket inte är högre än 1,8 m och inte sträcker sig mer än 3,6 m ut från bostadshuset. För del längre ut gäller maximal höjd 1,2 m.
• Anordna skärmtak över uteplatser, altaner, balkonger eller entréer om den sammanlagda arean av skärmtaken som uppförs på tomten inte överstiger 15 m2.
• Flera komplementbyggnader får inom detaljplan byggas till en total pott om 45 m2 byggnadsarea om ingen byggnad är större än 30 m2 och nockhöjden understiger 4 m. Utanför detaljplan är potten 65 m2 med maximal byggnadsstorlek 50 m2 och högsta nockhöjd 4,5 m. Ingen enskild komplementbyggnad får ha samma eller större byggnadsarea än huvudbyggnaden. På fastigheter med en- och tvåbostadshus tillåts komplementbostadshus, så kallade Attefallshus, och för dessa råder enbart anmälningsplikt för installationer som vatten, avlopp och ventilation. Samvaroytor och plats för vila får överlappa varandra utan avskiljnad. Ytor för köksinredning och förvaring tillåts vara mindre.
• Anordna eller ändra p-platser på husets tomtmark.
• Uppföra eller ändra mast, torn, cistern eller ett litet vindkraftverk för fastighetens eget behov.
• Sätta upp staket. Bestämmelser för genomsiktligheten samt höjden på staketet varierar dock mellan olika kommuner.
• Altaner kan kräva bygglov beroende på hur de ser ut och är byggda. Ett vanligt trädäck som är byggt i marknivå kräver oftast inte bygglov. Komplementbyggnader, skärmtak, murar, plank och altaner får inte placeras närmare tomtgräns än 4,5 m utan berörda grannars skriftliga medgivande. Avstånd till gata och park ska dock alltid vara minst 4,5 m utan undantag. För att bygga inom strandskyddsområde, det vill säga normalt 100 m från hav, sjö och vattendrag krävs tillstånd, en så kallad strandskyddsdispens, oavsett om åtgärden kräver bygglov eller inte. Byggherren ansvarar själv för att byggnationen uppfyller gällande omgivnings- och egenskapskrav och till exempel inte utgör en fara för trafiksäkerheten.
• Tillbyggnader på upp till 30 m2 är bygglovsbefriade på alla byggnadstyper så länge de inte överstiger taknocken. Tillbyggnaden får inte placeras närmare än 4,5 m från gräns mot granntomt, gata eller allmän plats utan bygglov.
• Inreda ytterligare bostad i ett enbostadshus. Åtgärden är en ändringsåtgärd som inte omfattas av anmälningsplikt. Vilka krav som ska vara uppfyllda beror på ändringens omfattning och byggnadens förutsättningar. Om inredningen omfattar yttre ändringar som exempelvis nya fönster eller dörrar kan bygglov och anmälan behövas.
• Två takkupor får byggas på en- och tvåbostadshus om byggnaden inte redan har takkupor. Om byggnaden redan har en takkupa får ytterligare en takkupa byggas. Takkuporna får högst uppta halva takfallets längd. Om bärande delar berörs krävs anmälan.
• Altan som byggs inom 3,6 meter från ett en- eller tvåbostadshus eller en komplementbostad, inte är högre än 1,8 meter, placeras minst 4,5 meter från tomtgräns och inte byggs vid byggnad eller i område som är särskilt värdefullt ur kulturhistoriskt perspektiv. Understiger avståndet mot granntomt 4,5 meter behövs grannes godkännande.

Komplementbyggnader, skärmtak, murar, plank och altaner får inte placeras närmare tomtgräns än 4,5 m utan berörda grannars skriftliga med givande. Avstånd till gata och park ska dock alltid vara minst 4,5 m utan undantag. För att bygga inom strandskydds område, det vill säga normalt 100 m från hav, sjö och vattendrag krävs tillstånd, en så kallad strand skyddsdispens, oavsett om åtgärden kräver bygglov eller inte. Byggherren ansvarar själv för att byggnationen uppfyller gällande omgivnings och egenskapskrav och till exempel inte utgör en fara för trafik säkerheten.

Anmälan
Som nämnts så behöver alltså en anmälan i en del fall trots bygglovsbefriade åtgärder lämnas in. Kraven på byggnader angående placering, användning, utformning och tekniska egenskaper gäller även om bygglov inte krävs. Det är i regel möjligt att genomföra de ovan beskrivna åtgärderna på en och samma tomt. Åtgärderna kan strida mot detaljplan och områdesbestämmelser. Vid anmälan gäller fortfarande krav på kontrollplan och startbesked innan byggstart samt slutbesked innan byggnaden får tas i bruk. Krav enligt annan lagstiftning gäller också som exempelvis strandskydd. Kommunen kan i detaljplanen besluta om undantag från bygglovsbefrielsen och kräva bygglov ändå. Undantag kan även gälla för områden som utgör en kulturhistoriskt värdefull miljö.

Enligt ett tilläggsbeslut år 2017 krävs för en- och tvåbostadshus inom detaljplan inte längre bygglov för balkonger, burspråk och uppstickande byggnadsdelar, exempelvis skorstenar, på huvudbyggnaden. Närmare placering än 4,5 m mot granntomt godtages med grannars medgivande. Åtgärderna får inte placeras på mark som inte får bebyggas eller medföra att maximal byggnadsarea eller byggnadshöjd överskrids. Strandskyddsområden och utformningskrav gäller oförändrat. Kulturhistoriskt värdefulla byggnader omfattas inte av undantaget. Berörs den bärande konstruktionen ska en anmälan lämnas in, gäller exempelvis för balkonger. Kommunen kan besluta om att undantagen inte gäller så hör med din kommun vad som gäller.

Bygglovsfritt utanför detaljplan och samlad bebyggelse

Utanför detaljplanelagt område får vanligtvis ekonomibyggnader för jordbruk och skogsbruk uppföras, byggas till och ändras utan bygglov. I områdesbestämmelser kan dock bygglovsplikt ha införts.

På tomt med en- eller tvåbostadshus utanför detaljplan, och som inte ingår i samlad bebyggelse, får man utan bygglov göra murar och plank högre än 1,8 m och längre ut än 3,6 m från bostadshuset.

Samlad bebyggelse definieras som 10 – 20 hus på tomter som gränsar till varandra eller åtskiljs endast av väg, parkmark och dylikt.

Kommunen kan upplysa om en fastighet ingår i samlad bebyggelse.

Förhandsbesked

Om det är tveksamt om bygglov kan beviljas, kan man först söka förhandsbesked med en enklare redovisning av den åtgärd man har tänkt sig. Byggnadsnämnden prövar om det är lämpligt att bygga på den föreslagna platsen och tar då ställning till om åtgärden kan ges bygglov och vilka villkor som ska gälla.

Förhandsbeskedet är bindande i två år. För att få starta bygget behöver man först få ett bygglov beviljat som ansökts inom dessa två år.

När gäller anmälningsplikten?

Tänk på att en åtgärd som inte kräver bygglov ändå kan behöva anmälas. Däremot behöver inte åtgärder för vilket man söker bygglov anmälas separat då detta hanteras inom bygglovsprövningen.

Anmälan ska göras för:

• ändringar av en byggnads bärande konstruktion
• avsevärd ändring av en byggnads planlösning
• installationer eller väsentliga ändringar av hissar, eldstäder, rökkanaler eller anordningar för ventilation
• installationer eller väsentliga ändringar av vattenförsörjning eller avlopp
• ändring som väsentligt påverkar brandskyddet
• ändringar i byggnader med särskilt bevarandevärde
• nybyggnad eller ändring av vindkraftverk.

Ansöka om bygglov, göra anmälan

Hos kommunens bygglovsavdelning görs anmälan eller ansökan om bygglov. Dessa görs skriftligt eller digitalt. Bygglovsavdelningen i din kommun kan ge dig information om ansökningsformulär och upplyser om vilka ritningar, beskrivningar och andra uppgifter som behövs för att de ska kunna behandla ansökningarna.

Byggherrens ansvar

Byggherren, vanligen fastighetsägaren, som bygger eller låter någon bygga åt sig har ensam ansvaret för att gällande lagar, bestämmelser och beslut följs. Det gäller oberoende av om bygglov krävs eller inte.

Kontrollansvarig

I samband med byggande och/eller rivning ska det finnas en eller flera certifierade kontrollansvariga. Denne eller dessa ska anges redan vid ansökan om bygglov eller då anmälan görs. Den kontrollansvariges uppgift är att hjälpa byggherren att bevaka så att samhällets krav för byggande blir uppfyllda. För enklare åtgärder där byggherren själv bedöms kunna uppfylla detta ansvar eller för åtgärder som inte är bygglovs- eller anmälningspliktiga krävs ingen kontrollansvarig.

Tekniskt samråd

Efter att bygglovet beviljats eller en anmälan har gjorts hålls i de ärenden detta anses nödvändigt ett tekniskt samråd hos byggnadsnämnden. Både byggherren och kontrollansvarige blir kallade och ibland även andra som anses behöva delta. Vid samrådet går man bland annat igenom kontrollplanen, olika handlingar samt arbetets planering och organisation. För enkla bygglovsärenden där byggherren själv bedöms kunna uppfylla sitt ansvar behöver inget tekniskt samråd hållas.

Startbesked

Startbesked måste ges av byggnadsnämnden innan ett bygge får påbörjas. Startbeskedet gäller så länge som ett bygglov är giltigt. Ett bygglov är giltigt om det påbörjas inom två år och avslutas inom fem år. För anmälningspliktiga ärenden gäller det i två år.

Utstakning och lägeskontroll

Utstakning görs för att en byggnad ska placeras enligt bygglovsbeslutet och innebär att läget märks ut på marken av byggnadsnämnden innan arbetena påbörjas. En lägeskontroll görs sedan som en kontroll av att byggnaden eller anläggningen hamnat på utmärkt plats.

Arbetsplatsbesök

Minst en gång under byggtiden ska byggnadsnämnden besöka byggarbetsplatsen om det inte anses obehövligt. Vid besöket kontrolleras främst att kontrollplanen och bygglovet följs.

Slutsamråd

När ett bygge avslutas ska byggnadsnämnden kalla till slutsamråd om det inte anses uppenbart onödigt. Vid samrådet kontrolleras att kontrollplanen och andra villkor i startbeskedet följts.

Slutbesked

Först när byggnadsnämnden har godkänt att alla krav är uppfyllda med ett slutbesked får en byggnad tas i bruk. Det är alltså inte tillåtet att flytta in i ett hus innan man har ett slutbesked. De krav som ska vara uppfyllda finns angivna i bygglovet, startbeskedet och i eventuella beslut om kompletterande villkor.

Giltighet och överklaganden

Ett bygglov är giltigt om det påbörjas inom två år och avslutas inom fem år från dagen det beslutades.

Byggnadsnämndens beslut om till exempel bygglov eller förhandsbesked kan överklagas till länsstyrelsen. Beviljade bygglov och startbesked är dock giltiga direkt för den som sökt bygglovet. Man behöver inte vänta på att det vunnit laga kraft om det skulle överklagas.

Svartbygge

Om man bygger eller river utan lov eller inte har gjort en bygganmälan är byggnadsnämnden skyldig att ta upp frågan om påföljd.

Nämnden ska även ingripa och stoppa ett bygge som strider mot gällande bestämmelser. Byggnadsnämnden kan förbjuda fortsatt byggnadsarbete eller besluta att det som utförts återställs eller rättas till.

Det felaktiga måste rivas eller rättas till, och man kan få bygglov i efterhand, om åtgärden inte strider mot exempelvis en detaljplan.

Avgifter

Byggnadsnämnden får ta ut avgift för sin hantering av förhandsbesked och bygglov. Även vid ett avslag tas en avgift ut. Vid arbetsplatsbesök, samråd, arkivering och andra tids- och kostnadskrävande åtgärder får också en ersättning tas ut.

Mer om lov och anmälan

För mer information om bygglov och anmälan vänd dig direkt till din kommun. Där hittar du också de blanketter du kan behöva vid en bygglovsansökan eller anmälan. På Boverkets hemsida finns också information, www.boverket.se.

Snabbguide för bygglovsbefriade åtgärder